何世昌觀點：三大因素驅動，雙北市房價「蛋花湯」現象成為現在進行式　

房市的發展總是出人意料，房價「同心圓」規律走向「蛋花湯」現象不僅發生於南二都，北北桃三大都會區亦存在「蛋花湯」現象。

北市蛋白區，價位直逼市中心

首先，我們看到台北市蛋白行政區，近一年來出現不少新建案成交單價與市中心不遑多讓的例子，像是南港「南港國際SKYPARK」、大同「國王雙子星」、北投「遠雄泱玥」、萬華「ASTER ONE」，以及士林「築觀」，每坪最高成交單價已達140萬～150餘萬元，此價位毫不遜於信義、松山、中正等蛋黃區。

以信義區永吉路、基隆路一段及周邊為例，預售屋每坪成交均價介於120萬～150萬，每坪最高成交單價不過是164萬，更遑論更便宜的麟光站北側和吳興街。松山區捷運小巨蛋站至八德路三段一帶，預售屋每坪成交均價介於140萬～150萬，而饒河街至八德路四段附近，每坪成交均價則僅約100萬～120萬。

也就是說，南港、北投、大同、萬華區等地的高價建案，價格水準與市區建案相差無幾，蛋白、蛋黃已攪成一塊。

👉 蛋白區建案單價衝上蛋黃區水準，你還會只鎖定傳統蛋黃區嗎？

▲台北市蛋白行政區近一年高價建案。資料來源：實價登錄，統計時間為2024年7月至2025年6月。

註1：成交單價四捨五入至小數點第一位數。

註2：百坪以上的豪宅案、露臺戶、庭院戶與關係交易戶均不列入計算。

新北蛋黃區，房價水準比肩北市門牌

同樣的情形亦出現在新北市第一環行政區，三重「潤泰CITY PARK」、中和「漢皇方圓」、永和「頂溪大苑」、板橋「三輝白盷」，不僅每坪成交均價全站上「百萬俱樂部」，其每坪最高成交單價更全達到110萬～120餘萬元，與北市蛋白區房價無異。

▲新北市第一環行政區近一年高價建案。資料來源：實價登錄，統計時間為2024年7月至2025年6月。

註1：成交單價四捨五入至小數點第一位數。

註2：百坪以上的豪宅案、露臺戶、庭院戶與關係交易戶均不列入計算。

除了第一環行政區價格追上台北市蛋白區外，新北市第二環、第三環行政區新建案成交價也跌破外界眼鏡，包括三峽「北大悠揚」成交價見6字頭、泰山「義泰華」達7字頭，以及林口有數個建案成交單價飆到8字頭。

以上各行政區房價水位，完全顛覆市場的看法。以7字頭、8字頭的價格來說，足以在三重二重疏洪道、仁義段重劃區買房，也能在新店北新路沿線購屋，為什麼第二環、第三環區域的建案能衝出如此高價呢？

👉 當新北蛋黃區價格直追台北蛋白區，購屋選擇的判斷基準該怎麼改變？

房價後來追上，民眾意識創造市場新規律

雙北房價趨向於「蛋花湯」，形成因素與中南部略有差異，其主因大致如下：

一、區域認同度高漲

社區居民對於居住地產生從屬感，並對社區公眾的事務關心，或者出現凝聚力、具有榮譽感，認同度會大幅提高，即所謂「社區意識」（sense of community, SOC）。這類現象在實務上並不難發覺，例如北市天母地區的民眾會說自己是「天母人」，而非優先說是「士林人」。

近年來，新北市新店、板橋、永和等地，擁有「社區意識」的民眾越發常見。當人們對居住區域認同度高，自然會以在當地購屋為優先選項；倘若有適合建案、且能力可以負擔，便會砸重金買房。而受惠於「社區意識」而創高價的建案，其客源結構往往以在地客居多。

👉 如果周遭都是在地居民，你會更想住嗎？還是更在意交通便利？

二、產業聚落周邊就近買房

雙北市雖然沒有台積電題材，但各產業蓬勃發展，不少從業人員會就近買房，比如北士科重劃區的部分客源來自於關渡科技園區、和台北榮總醫護，以及預計未來在北士科就業的民眾；板橋遠東科技園區如Google等科技業工程師，也會就近在亞東醫院周遭購屋；南港軟體園區的就業人口，也推高南港當地房價。

假如民眾想在工作地點附近就近買房，卻遇到新建案供給量十分有限，通常會被迫花高價買單，例如北大特區就是最鮮明的例子；三峽當地的購屋族，大多為了企求良好的居住環境而以北大特區作為買房首選，但北大特區開發已經飽和，每年新推的預售屋案量極為有限，且要價不菲，購屋族只能硬吞下5字頭、6字頭的高房價。

▲位於北士科的北投建案-遠雄泱玥建築外觀示意圖，呈現高端生活，面河擁山無限視野。圖片來源：遠雄房地產

三、建設驅動城市軸線移轉

台北市從前市長陳水扁、馬英九、郝龍斌以來，都致力於「東西軸線翻轉」的大業。直到柯文哲任內，略轉為「東西軸線平衡發展」，啟動「東區門戶計畫」與「西區門戶計畫」，使西區的台北火車站及東側南港車站兩地房市水漲船高。

「西區門戶計畫」最著名的開發案「台北雙星Taipei Twins」，讓鄰近的北萬華、南大同兩個區域房市步向爆發期，尤其是南大同房價漲幅最為猛烈，數個預售屋成交均價已站在每坪120萬以上；「東區門戶計畫」則惠南港良多，南港車站附近豪宅案已飆至每坪170、180萬的驚人天價，一般住宅案則衝到每坪120萬至150萬之間，此價位已勝過信義區除信義計畫區以外的多數路段。

👉 建設題材會讓你改變購屋區域嗎？

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▲東區門戶發展目標示意圖。圖片來源：臺北市政府產業發展局

▲西區門戶計畫願景圖。圖片來源：臺北市政府產業發展局

另，新北市政府在三重設立第二行政中心，同樣有扶持三重發展的意味存在。第二行政中心消息揭露後，鼓舞三重房市出現慶祝行情，購屋族相當買單，二重疏洪道左岸房市價量齊揚，新建案房價從由原本的5字頭扶搖直上，現在7字頭、8字頭已不罕見。

蛋黃區迷思漸淡 購屋族需求改變房價慣性

除了上述幾點主要因素外，另外像是「區域發展機能更為成熟」、「相對低價區受惠於建設題材促使房價補漲」、「一線建商的品牌效益」、「捷運縮小市區與郊區價差」，以及「人口持續往蛋白區移動」等諸多因素，皆是破壞房價同心圓規律的原因。

而對購屋族來說，現在買房已不再有蛋黃區迷思，畢竟雙北大多數區域生活機能多已完備，「住得舒服、住得習慣」再加上「買的起」，這些考慮會更為重要。

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