撰文：永然聯合法律事務所所長 李永然律師

預售屋交易防範風險有方法

預售屋因為付款方式靈活、自備款壓力相對較輕，加上房屋規劃新穎且具潛在增值空間等優點，特別受到首購族群、年輕家庭及投資客的青睞。大部分消費者通常都是透過精美的「銷售廣告」與「樣品屋」來認識預售屋建案，建商請房屋代銷公司利用這些廣告等銷售手法，描繪著美好的居住環境與優良的施工品質，令購屋消費者心生嚮往。然而，由於預售屋在購買前無法檢視實際完工樣貌，經常發生交屋時的房屋品質與當初銷售廣告或樣品屋所宣傳的內容有所落差，進而引發消費爭議。此外，消費者從簽約購買預售屋到實際交屋需等待數年，期間建商若出現資金問題、施工延宕，甚至惡意倒閉，都將對消費者造成巨大的損失。

筆者曾撰文提到「好的建商」至少必須具備六項條件：

(1)好建商蓋預售屋會使用較好材質的建築材料；

(2)好建商於建屋、售屋會重視法令遵守；

(3)好建商會善待購屋消費者，遇爭議願協調；

(4)好建商會重視「專有部分」及「公共設施」；

(5)好建商交屋後，會重視「保固」；

(6)好建商有良好的財務能力。

如果購屋消費者知道找好建商，對於交易風險的防範，自有其助益；但購屋消費者透過何種方式可以找到並確認是好的建商？

如何篩選優良的好建商？

預售屋交易存在一定的潛在風險，因此在做出購買決定之前，必須事先進行充分的評估與調查，篩選出好的建商，才能避免不必要的財務風險及未來可能發生的糾紛。那麼要如何篩選出好的建商？以下提供四個實用的方法，協助消費者找到值得信賴的好建商：

(一)、查詢建商的公司登記資訊：

首先消費者可至「經濟部商工登記公示資料查詢服務」網站查詢該建商的公司資本額、登記負責人姓名、實際營業地址、成立時間與營業範圍等基本資訊。透過這些資料可大致評估建商是否有足夠的資金與專業背景來承接建案，並可避免碰到空殼公司或資本額不足的業者。

▲表一：「經濟部商工登記公示資料查詢服務」網站。圖片來源：經濟部

(二)、善用網路搜尋引擎及社群平台：

再者，在網路高度發達的今日，Google 等搜尋引擎已成為消費者蒐集資訊的重要管道之一。消費者在購買預售屋前，可透過搜尋建商過往的新聞報導，查看是否有過消費糾紛、偷工減料或品質不佳等負面新聞。另外，消費者也可透過Facebook、PTT、Mobile01等社群平台瀏覽其他網友對建商的評價及經驗分享，或主動發文尋求網友的建議。但須特別注意的是，網路上的資訊真偽難以辨別，消費者在查閱相關評價時，應謹慎判斷內容的真實性與準確性，並警惕是否存在同業競爭或特定人士的惡意中傷。唯有保持理性與批判性思維，方能避免受到誤導，以免影響自身判斷。

(三)、洽問具有房地產專業經驗的人士

此外，消費者也可以洽詢自己身邊對房地產領域熟悉且具備專業知識及實務經驗的人士，例如：不動產專業律師、代書、建築師、土木技師，或者是信譽良好的房地產仲介公司、代銷公司、營造廠負責人。由於這些專業人士經常處理房地產案件，熟知業界狀況與建商的口碑，通常能夠給予較為客觀、中肯的意見，也能針對消費者感興趣的建案提出專業分析與建議，協助消費者作出較為理性且周延的決定。

▲洽詢身邊房地產專業人士也是一個了解建商的方法。圖片來源：SHUTTERSTOCK

(四)、查看建商過往的建案實績

另一個相當重要的方法，是查詢該建商過往的建案實績。消費者可透過建商官網或其他房地產資訊平台，查看建商過去推案情形，若消費者所中意的預售屋為該建商的第一次推案，則應謹慎評估該建商是否為「一案建商」，以避免日後在保固、維修或糾紛處理上，發生求償無門的窘境。反之，若該建商過往已有建案實績，則消費者可至該建案進行實地勘察，觀察該建案多年後的建築狀況，同時也可向社區住戶、鄰居或社區管理員詢問居住經驗，以及建商在交屋後對於保固維修的處理態度，以作為篩選好的建商之重要參考依據。

▲遠雄建設從1978年成立至今已邁入第五個十年，為居住者規劃符合未來50年、甚至100年居住需求的房子，圖為遠雄在台南的建案。圖片來源：遠雄建設

購買預售屋時，找到好的建商，可降低風險

就消費者而言，購買預售屋是一項重大的決定，尤其在預售屋交易本身具有一定風險的情況下，建商的好壞將直接影響日後的居住品質與財務風險。所以，消費者在購買預售屋時，切勿怕麻煩，怕花費時間；反而必須謹慎用心、做足功課。筆者謹藉本文提供上述四種實用方法供購屋消費者參考，希望消費者能藉此篩選出好的建商，降低交易風險，並避免不必要的糾紛！

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