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冷靜之後的理性 重劃區買屋的5優2缺

【網路地產王/綜合報導】近年房地產市況都很清淡,投資買房子幾乎被政府政策打回原形,直到最近才又稍稍放寬,金管會在2017年11月初,調降銀行投資金融股風險,非自用由100%降為75%,資本適足率平均可拉升0.59%,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能,民眾買第二間以上房屋時,將可更順利取得房貸。如果現在政府的政策方向已經不打房,默許可以購買第二屋,那麼,該買在哪裡呢?遠雄建設行銷協理劉安康表示,政府不打房,其實是基於短期炒作的投資客已經銷聲匿跡一段時日,所以現在才可以開始鼓勵民眾購買第二屋,做資產配置的長期投資。所以,以長期投資的角度來看,需要時間醞釀環境的重劃區,反而成為最好的選擇;尤其是一些尚在開發早期的重劃區,成為長期投資最適合的標的住宅。無論從「自住」與「投資」的面向切入,只要是長期持有,都很適合購買重劃區。重劃區自住與投資皆宜的優缺點,讓您一眼就看懂。優點一》環境品質優於舊市區重劃區具備規劃完善的居住環境,區內不僅街道整齊,且建案大多會爭取「沿街步道式開放空間容積獎勵」,所以建築物臨路退縮,街道路寬與建築物棟距更大,住起來更舒適;重劃區「綠覆率」也比舊市區高,綠地、公園多,空間環境更勝舊市區。。舊市區環境凌亂擁擠,主要是早年政府發布都市計畫後只建設主要道路,等到城市發展成熟、公共設施不足後,才再增設公共設施(如道路、綠地、人行道)。但舊市區人口稠密,幾乎沒什麼空地,徵收又常惹民怨,公共設施嚴重不足。優點二》建設資源多 前景看好劉安康表示,就過去重劃區開發的經驗來看,重劃區開發成功與否,政府的角色很重要,不動產投資恆久不變的定律:一要有建設,二要有遠景;一個地方建設多、遠景亮麗,不動產才會有更大的增值空間,重劃區正是具備這種特性。政府若能把重劃區結合國土規劃,重劃區會更具發展性、角色定位會愈加清楚,像鄰近竹南科的大埔重劃區,形象就很鮮明,重劃區地點旁邊,就是竹南科,因此大埔重劃區在定位上,就是要提供產業園區內的就業者,一個舒適的居住環境,這是最強而有力的遠景。舉凡政府傾力支持的重劃區,房價幾乎都是長期看好的;較早如南投中興新村、北市信義計畫區,近期又如桃園青埔特區、淡海新市鎮,前者因桃園航空城、雙鐵共構與產專區招商,後者因淡海輕軌,短短幾年之內房價趨勢看漲。優點三》社區規劃更大更好目前各主要都會區開發都趨近飽和,舊市區建案基地面積愈來愈小,社區要有好的空間規劃並不容易。有些位在巷弄內的建案,其車道出入口就只能設在窄巷當中;甚至有的建案規劃成升降車位,而升降梯開口與馬路之間,就僅約一個車身的距離。重劃區便不會發生這種困境,重劃區土地大塊且完整,像車道、出入動線的設計會更完善,居民出入也更安全、方便。優點四》盤整後價格最實在重劃區開發的初期與中期,推案量通常較大,土地買賣就很火熱,地價上漲,反映房價上,新建案開價多會更高;但是相對地,一旦愈到景氣緊縮期,推案量大的重劃區,買氣衝擊也最大。買氣下降若是維持個1-2年,可能有些建案就會採取降價出清,進入重劃區的價格盤整期,往往盤整後的價格會接近合理價格,甚至還會買到屋超所值的價格,這對買方來說,購買到盤整後的價格最實在,不用擔心日後價格下跌泡沫化。優點五》長期價格潛力佳重劃區從規劃、重劃、開發到成熟,往往需要數十年時間。可是在開發成熟、生活機能完備後,重劃區內的房價幾乎都比區外的還要高,甚至會成為該行政區的最高價。台北市如民生社區、信義計畫區、大直重劃區;新北市如板橋新板特區、三峽北大特區;桃園如中正藝文特區、龍安特區,以及蘆竹南崁等重劃區。歷經開發期後,居住環境好,價格也成為鄰近區域中最高的。缺點一》交通及生活機能未到位重劃區開發動輒十餘年,交通可及性在開發初期往往無法到位,通勤時間拉長;另外,生活機能也是一大問題,開發初期進駐的人少,無法滿足商圈基本獲利,因此在重劃區內的店家都很少,更遑論市場、醫院、學校等設置。所以選擇在重劃區購屋,最好是毗鄰舊市區,由舊市區彌補交通不便及生活機能的缺點,這樣就不用再苦等重劃區內的商圈成熟。缺點二》房價大起大落重劃區開發過程中,房價高漲又下跌的案例不勝枚舉,主要是因為開發初期土地價格變動大,不同階段取得土地的成本也是不同,建商在成本考量下,勢必往上加價來轉嫁,也是很常見。劉安康最後表示,如果在重劃區開發的中期再進場,這樣的疑慮會降低很多,尤其是經過了初期的價格大戰之後,冷靜之後的行情,才會較為穩定;換句話說,一個新的重劃區公開後,至少要經過3-5年後,行情才會穩定下來,因此最好購買已經經歷行情趨勢波動後的重劃區,價格才能更為穩定,不用擔心價格下跌,反而可坐享在公共建設齊備後,房價"易漲難跌"的優勢。

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金石獎最大獎揭曉 擊敗海內外46家競爭對手

雄新未來榮獲第25屆中華建築金石獎最大獎「白金石首獎」「中華建築金石獎」已邁入第二十五年,目前是台灣建築業界甄選中最資深、最具權威及最具公信力的認證,北台灣夙為激戰區,各家建商比建材、比團隊、比外觀,五花八門無所不用其極,讓獎項競爭越趨激烈!「遠雄新未來」區區一個價格親民的剛需宅,以良好完善的整體規劃,異軍突起擊敗眾家對手,其中更不乏北市精華地段的豪宅產品,抱走本屆唯一「白金石首獎」最大殊榮,跌破眾人眼鏡。靠著優良的產品規劃,以及捷運出站即到家的地段優勢,自2017年5月潛銷以來,短短5個多月已創下狂銷500戶的佳績。秉持初心 堅持理念 遠雄新未來打造更優質的美好生活遠雄素來擅於大規模造鎮規劃,同一個區域通常有多個系列案在開發,所以能從更宏觀的角度,思考區域中居住者未來的實際生活需求,並進一步落實在產品的規劃中。「遠雄新未來」行銷經理蔡忠成:「我們賣的不是一個房子,而是一個更優質的美好生活」,這樣「以人為本」的精神,恰與本屆中華建築金石獎的理念「和諧建築,城市新生」不謀而合,無怪乎能擊敗眾多豪宅作品與國際建案,在嚴苛的評選中脫穎而出、抱走最大「白金石首獎」殊榮。導入人行空橋系統 城市動線立體化 帶動林口區域發展遠雄新未來除了良好、完善、舒適的空間環境外,在林口特定區中導入空中人行空橋系統,創造出優質的行人步行空間與動線,是最大亮點!都市中人車爭道問題素來是個重要的安全性議題,運用廊道與空橋將區域中的建築互相連結,形成了一個四通八達的空中人行交通網,是現代化城市的先進象徵。像香港中環區、東京汐留、美國明尼阿波利斯、加拿大多倫多等先進城市,都採用這樣的城市設計。除了人車分道的安全性外,空中人行空橋系統還能提供風雨遮蔽的便利性,及區域商業機能串連的多重優點,對整體區域的發展潛力、未來的城市風貌,都有相當深遠的影響。用心獲得肯定 造就遠雄新未來熱銷空前挾著「白金石首獎」肯定的優質規劃,以及捷運出站即到家的地段優勢,遠雄新未來銷況熱烈空前,5月潛銷至今銷售已破5成!更因是重劃區首案、區域價格剛起步,與捷運前後站形成價格鞍型區,幸福的價格吸引眾多年輕單身、小家庭首購或換屋,甚至市場中久違的投資、置產客也紛紛出籠,搶進買在起漲點!文章來源:https://goo.gl/8MZfyU

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苗栗大埔再出發

文/網路地產王 2017-11-27一個立意良善的動機與計畫,因為一些協調條件在溝通過程中的擦槍走火,後來演變成徵收條例宗旨與適用性的爭議,最後讓抗爭與衝突模糊了原本單純的焦點,外來者的訴求聲浪,掩蓋了在地人一心想要建設地方、繁榮家鄉的心聲。產業投資者來了,有的買了地、蓋了廠,認真地實踐著當初的計劃,有的買了地,土地資產先擱著,要等經濟景氣好一點再處理;房地產投資也跟著來了,因為有產業就會有就業、有就業就會有居住需求,有利益就會有投資,彼此之間環環相扣,無關對錯。經過十餘年的紛擾,苗栗大埔終於重回寧靜的純樸,回歸到當地的需求,復原優閒的小鎮生活,人聲無需鼎沸,自住的市場才是鄉民所熟悉的,房價經過一番折騰回到起漲點,一切都逐漸回到原來的合理與理性。有翠綠農田、有好視野、有好空氣、有好房子、有庭院前慵懶的貓,張藥房只是一個角落、帥過頭終究只是過客。大埔回來了、也更好了,要認識大埔,要從他的過往開始看起,您就會了解,要多麼珍惜現在的大埔。→2001.5完成竹南基地細部計畫,竹南頭份地區因科學園區及工業園區開發利用已近飽和,人口快速成長,進而形成苗北高科技產業聚落,成為苗北地區都市成長之引擎。苗栗縣政府鑑於原新竹科學園區竹南基地園區事業專用區已達飽和狀態,及考量科學園區之開發將使周邊地區的土地使用、交通運輸、都市發展結構帶來巨大的影響,為因應竹科竹南基地未來之用地需求及周邊地區整體都市發展。→2003.1苗栗縣政府提出新訂擴大都市計畫之申請,將竹科竹南基地及其周邊地區進行整體規劃,以期有計畫之發展,故除為滿足竹科竹南基地擴建所需產業用地需求外,亦藉由完善公共設施及生活服務機能之提供,創造優質的產業與生活環境。→2004.3內政部函覆同意苗栗縣政府新訂都市計畫,並規定以區段徵收開發。本案區段徵收面積約136公頃,縣府依都市計畫法第12條新訂都市計畫從93年10月辦理第1次公開展覽迄98年12月31日公告發布實施。→2006.12苗栗縣都委會開始進行新竹科學園區竹南基地周邊特定區計畫,總面積約154.13公頃,區段徵收面積約136公頃。於竹南鎮公所及頭份鎮公所舉辦新竹科學園區竹南基地暨周邊地區特定區(不含原新竹科學園區竹南基地)細部計畫說明會。→2008.3群創光電股份有限公司以正式公文向苗栗府提出願意投資「竹南科學園區─園區事業專用區」,並向苗栗縣政府表達希望目前規劃23公頃擴增至30公頃的強烈意願提出增地要求,並提出投資5,000億之投資意向書。→2009.8苗栗縣都市計畫委員會第216次會議審定通過。對於沒有在法定時間內申請抵價地的地主,苗栗縣政府依法將未申請抵價地亦未領取的地價補償費,辦理提保管,完成徵收程序。→2009.12反對徵收的民眾在網路上成立「新竹科學園區竹南基地周邊徵收自救會」臉書,提出以下訴求: 1、停工;2、行政院、苗栗縣政府應公開與自救會成員及律師協商;3、大埔全區原屋原地保留,拒絕換地;4、歸還兩百年農地,恢復遭毀的灌排系統;5、修改土地徵收條例,並主張土地補償比照南科、中科、竹科、苗栗縣竹南鎮科學路徵收辦法,以公告地價加七成辦理。→2010.6苗栗縣政府再度動用警力、怪手,在竹科竹南基地整地施工,大埔自救會強烈抗爭,警民爆發衝突。→2012.5台積電斥資約32億元,率先購入大埔重劃區內的園區事業專用區土地,預計興建晶圓廠,因而炒熱了大埔重劃區的房市話題。該重劃區主要以科學路、科專一路、科專七路、公益路為範圍,街道採棋盤式規畫,以住宅區占最大面積,同時保留了不少公園綠地,也設有國中小用地。→2014.2大埔不願被徵收的4戶敗訴,都計案內政部有實質審議,在審議、公開展覽、層報核定與公布實施,都依規定辦理,並無不法。→2017.6遠雄建設創辦人回饋鄉里回鄉推案,購入大埔新市鎮商業區土地,面積達1,200多坪。規劃建案總戶數約在200多戶左右,20多坪2房跟30多坪3房的大樓產品。大埔發生的歷史無法改變,未來卻充滿無限新希望,尤其是創辦人的故鄉情,將新產品、好房子帶給苗栗鄉親,更為大埔增添暖心與溫馨。遠雄建設過去10餘年陸續在三峽北大特區、林口重劃區、八德擴大重劃區及新莊副都心等,都有規模造鎮、改變當地市場生態的經驗;此次回鄉在大埔推案,未來會創造出何等奇蹟,讓大埔以新姿態、新腳步再出發,十分令人期待。

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【台中】美宅重新定義 建築讓「綠」成主流

不少建設公司為了降低建蔽率會選擇做開放空間友善鄰里,但對頂尖客群來說,打造住戶獨享的「社區讓綠」反而更受青睞。包括國美館特區的富邦「天空樹」、單元二「遠雄一品」「雙橡園1812」、南屯區寶輝「大隱」社區內都規劃有私人大花園;磐鈺「雲華」則是以Sky garden以及260%的絕對綠覆率,為中台灣綠建築再造新典範。為促進都市友善空間,內政部營建署針對開放空間設置給予相對的容積獎勵,但現在已有不少品牌建商為了讓住戶享有私人更舒適的住宅環境,寧可捨棄容積獎勵,把割捨出來的建蔽率用來提高社區內「綠」帶面積,這種「社區讓綠」的私人大花園規劃已漸成趨勢。建蔽率僅17% 家中就有生態湖位於國美館特區的富邦「天空樹」今年正式落成,全案由日本建築大師伊東豊雄所設計,除了前衛的外觀是一大特色,在其2,755坪基中就有2,200坪規劃為社區私人花園及生態水池,建蔽率僅約17%。富邦「天空樹」全社區遍植樟樹、山櫻花、肖楠等大樹,甚至設有環湖步道,是台中唯一在自家後院就能環繞逾400坪私人景觀生態湖、享受如森林般芬多精的社區大樓案,挾著難以取代的產品價值性,成功在台中豪宅市場脫穎而出,每坪成交已佔上7字頭。會呼吸的建築 綠意與建築融合同樣位於五期精華地段,在公益路與大墩路角地的磐鈺「雲華」預計明年底完工,此案邀請新加坡WOHA團隊全權設計,也是台灣第一座全WOHA設計的住宅大樓,因此格外受到重視。「雲華」以跳島式陽台、Sky Garden、擴張網設計,搭配電腦滴灌系統以及專業人力進行植栽維護,讓綠意與建築互相融合、共生,企圖打造出都市中的新一帶的綠色垂直聚落,此案更已高達260%的綠覆率為最大亮點,預期完工後將改寫五期都市樣貌。磐鈺「雲華」沈瑞興 總經理指出,考量到大量植栽後續維護的問題,公司在車位供不應求的大墩路一側,將地下室B1規劃35個停車位對外營業,獨立進出,營收採專款專用,做為維護整棟植栽的永續經費。此案目前已銷售逾6成,住宅規劃70~85坪,每坪開價50~60萬元。單元二低密度開發 全區如美式莊園另一方面,以低建蔽、低容積、低密度、高綠帶「三低一高」為特色的單元二重劃區,整體環境有如美式莊園,規劃有私人花園的建案更不在少數。位於新富路與龍富十五路口,正對新富綠園道第一排的新成屋「遠雄一品」,共3087坪的基地面積,僅用了700多坪蓋出三棟品字形建築,光是中庭、花園、綠帶規劃就佔了近2,300坪,結合戶外泳池、日光SPA區,以都會森境的規劃提供社區高規格感受。「遠雄一品」從私人住宅至公共空間皆以各年齡層、各族群都能安心生活的「通用設計」概念規劃,全案符合未來「高綠覆率」、「全齡化」的生活趨勢,是台中首座取得全齡認證標章且在市場極具指標性換屋型產品。文章來源:https://goo.gl/NZEKZP

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我家有大樹!私家花園成台中豪宅新寵兒

建商最愛的容積獎勵竟然失寵了?近年台中品牌建商多捨棄容積,改為設計私家特色花園,「讓綠」成為台中房市新主流。富邦「天空樹」、「遠雄一品」、「雙橡園1812」、寶輝「大隱」社區內都規劃有私人品味花園,將是未來建案一別苗頭的特色。容積獎勵為內政部營建署針對建案開放私有空間與社會大眾,相對給予容積獎勵,以促進都市友善空間。但有不少品牌建商為了營造更舒服的私人住居環境,割捨建蔽率以提高社區內「綠」帶面積,並漸成趨勢。台中第一個推出社區私人大花園規劃的「富邦天空樹」,位於國美館特區,全案由日本建築大師伊東豊雄(Toyo Ito)所設計,基於崇尚「大樹就是我的老師」精神,2,755坪的基地面積畫出2,200坪劃為社區私人花園,建蔽率僅約17.66%。富邦「天空樹」在庭園處遍植樟樹、櫸樹、肖楠等20公尺的大樹,規劃有環湖步道,是台中唯一在自家就能擁有生態湖、如森林般芬多精的豪宅。挾著難以取代的價值性,成功在台中豪宅市場脫穎而出,每坪成交站上7字頭。台中市重畫區單元二鄰近豪宅七期,二者規劃天差地別,單元二考慮到生活舒適性,設立低建蔽、低容積、低密度、高綠帶的「三低一高」特色,被稱為台中「城市綠肺」。遠雄建設南下台中的第一個建案就位於該區的新富路與龍富十五路口,正對新富綠園道,3,087坪的基地以700多坪蓋出三棟品字形建築,而不同品味的三種中庭、綠帶、露天泳池等就佔了近2,300坪,且隱私性極佳。「遠雄一品」在外側規劃有消防車停車位,考量周全,也是台中首座取得全齡認證標章、具指標性的換屋型產品。 目前每坪單價38至45萬。台中豪宅建商雙橡園以超貼心管家服務聞名企業界,其亦在龍富路推出預售新案「雙橡園1812」,基地1,812坪,其中1,400坪為私家花園。目前產品規劃50至60坪、總價2,500萬元內。台中豪宅一哥寶輝首度出走七期,在五權西路、惠中路口推出中坪數「大隱」,基地約950坪,705坪為私人花園,建蔽率僅有26%。產品規劃51-110坪,每坪單價約40萬左右,總價估計2千多萬起跳。文章來源:https://goo.gl/psdtV1

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